Copyright Yoshihiro IDE (e-mail:y_ide@jsdi.or.jp)　最終更新日:1997/MAY/07

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開発用定区域	茨城県守谷町大野地区
施設内容	ショッピングセンター、レストラン、映画館、ホテル
開発予定面積	約１２５ha
土地利用区分	市街化調整区域、農振農用地区域、転用許可基準上の甲種農地
公共事業の実施状況	県営ほ場整備大野地区事業実施中
	工期：Ｓ６２年度〜Ｈ１０年度
	受益面積：１４４ha（面工事はＨ４年度完了）
	総事業費：１５億２,６００万円
	工種：区画整備（１４４ha）、道路、用排水路、暗渠排水
開発に関する関係法令	都市計画法における開発許可
	農振法における農用区域からの除外
	農地法における転用許可

H9/1/31	日本経済新聞にＡＭＩが茨城県守谷町にショッピングセンターを建設する予定であるとの記事が掲載される。
H9/2/17	農水省から茨城県農林水産部に及び農地局に対して、「該当区域については、農用区域から除外及び市街化区域への編入は出来ない」との「国の方針」が説明される。
H9/2/28	農水省がＡＭＩ日本法人スタッフから本計画に関する説明を聴取する。また、国の方針について説明する。
H9/3/06	農水省が守谷町長および大野土地改良区理事長に対し、国の方針について説明する。
H9/3/26	本施設建設に反対する地権者で組織する「大野地区の自然・環境・優良農地を守る会」から、反施設建設反対署名が県に提出される。反対署名の内容 （反対署名者数：３８３名）
H9/3/27	農水省関東農政局長が知事に面会し、国の方針を伝える。
H9/4/08	農水省が米国大使館に対し、「農水省の公式見解」を伝える。
	ＡＭＩは現在、開発予定区域の地権者に対して、本施設建設の「仮同意書」の取得を行っている。 4/17現在の仮同意取得数は、３１６人の地権者中１４４名である。

茨城県の対応窓口

「農水省の公式見解」

１．アメリカン・モールズ・インターナショナル（ＡＭＩ）が茨城県守谷町の農用地区域内に大規模商業施設を建設しようとしているところであるが、このＡＭＩの出店計画については、
�@　公共施設には該当しないこと
�A　約 150haの集団的な優良農地であること
�B　基盤整備実施中である地区のほとんどを転用するものであること
から、農業振興地域制度上認められないものであり、２月２８日にＡＭＩに対して建設予定地の変更を指導したところである。
　しかるに、ＡＭＩは、建設予定地の変更を行うことなく、地元関係権利者への事業説明を引き続き行っている状況にある。

２．このような状況を踏まえ、農林水産省の考え方を対外的に明らかにすることを通じて、当省の考えをＡＭＩに正確に理解させる必要があることから、４月８日（火）に記者会見を行うこととなった。

ＡＭＩによる大規模商業施設の建設について

１　土地の利用については、公共の福祉を優先させるとの観点から、欧米諸国と同様、その適正かつ合理的な土地利用を進めてきており、各種土地利用計画制度により、開発行為の制限等の立地規制や計画的な土地利用の誘導が行われている。
　とりわけ欧米諸国に比べ国土が狭小で可住地面積が小さい我が国においては、このような土地利用計画制度が重要であり、現在、農業振興地域制度、都市計画制度等によりゾーニングを行い、それぞれの用途区分に従って立地規制等がなされ、適正な土地利用が推進されている。

２　農業振興地域制度の仕組み

農地・農村についての土地利用計画制度として、農業振興地域制度を運用しており、その仕組みは次のとおりである。

　　�@　都道府県知事は、「一体として農業の振興を図ることが相当とする地域」として農業振興地域を指定。
　　�A　市町村は、地域の農業振興・整備に関する施策において中心的な役割を果たす総合的な計画として農業振興地域整備計画を策定。
　　�B　同計画において、農用地等として利用すべき土地の区域として農用地区域（優良農地の区域）を設定。
　　�C　農用地区域については、農業施策を集中的に実施するとともに、その保全と有効利用を図るため農地転用・開発行為を制限。
　　�D　なお、公共用地等特に他用途への転用が必要な場合には、農用地区域から除外し、農地転用許可を受けることも可能

３　ＡＭＩの出店計画の農振制度上の取り扱い

（１）ＡＭＩが出店を計画している守谷町大野地区は
　　�@　約１５０ヘクタールの集団的な優良農地であること
　　�A　ほぼ全域が県営ほ場整備事業を実施中であり、これから積極的な農業振興を図ることとしている地区であること
等から、今後とも優良農地として確保し、農業振興を図るべき地区として全域が農振法に基づく農用地区域に設定されている。

（２）このような地区の場合、制度上、農用地区域からの除外及び農地転用については、道路、学校等公共施設を建設する場合を除き認められない。

（３）ＡＭＩの出店計画については、
　　�@　公共用施設には該当しないこと
　　�A　このような集団的な優良農地で、かつ、基盤整備実施中である本　地区の大半を転用することとしていること
　　から、農振法上、農用地区域からの除外及び農地転用はできないこととされている。

４　これまでもこのような優良農地について国内資本による同種の開発を認めていない中で、このような転用を認めることとした場合、
　　�@　そもそもその特性から農外の土地需要が強い優良農地について、他の民間業者の開発もすべて認めなければならなくなり、その結果、無秩序な土地利用を広範に招くこと
　　�A　このような制度運用を行うことは、計画的な土地利用を進めるとともに優良農地を確保・保全する農振制度そのものの存在意義がなくなること
　　�B　財政再建が喫緊の課題となっている現在、多額の国費を投入している農地の転用を認めることは、財政再建に反するとのそしりをまぬがれないこと
　から、農林水産省としては本事案を認めることはできない。

ＡＭＩに関する新聞各紙の報道

毎日新聞96年04月18日

　米資本による日本最大規模のショッピングセンター（ＳＣ）が、今後１０年間に少なくとも全国８カ所に出店する計画が１７日、明らかになった。米国は日本に、大規模小売店舗法の撤廃など規制緩和を求めているが、通産省は日本の市場開放の象徴ととらえている。今回の計画は訪日中のクリントン大統領の対日通商政策の新たな成果として数えられそうだ。

　計画を進めているのは、米ショッピングセンター大手のアメリカン・モールズ・インターナショナル（ＡＭＩ）。ミラーＡＭＩ会長兼社長は、クリントン米大統領の来日に合わせて現在来日中。関係者との調整に当たっている。

　計画されている各センターの売り場面積は１７万〜１８万平方メートルを予定、国内最大のショッピングセンター「ららぽーと」（千葉県船橋市、約１１万平方メートル）の５割増以上の広さとなる。センターは複数の中核店舗と２５０前後の専門店で構成、テナントの半数以上は欧米企業を誘致し、輸入品の安売りなどを目玉にする。同社は通産省に対しても説明を行っており、１９９７年に予定されている大店法の見直しにも影響を与えそうだ。

　通産省によると、ＡＭＩは２月に代理人を通じ、まず９９年をめどに関東、関西に各１拠点を建設したいと同省に説明。３月には日本法人ＡＭＩジャパンを設立した。

また先の航空機事故で亡くなったブラウン米商務長官は３月末、塚原俊平通産相にあてた書面で、ＡＭＩの存在を紹介、流通問題が消費者の関心事であると強調。ＡＭＩの日本進出への関心の高さをうかがわせている。（木下豊）

毎日新聞社97.04.09

　守谷町の農地に米国の「アメリカ・モールズ・インターナショナル（ＡＭＩ）」が大型ショッピングセンターの建設を予定している問題で農水省は８日、「農業振興地域制度の趣旨に反する」として、農用地区域からの除外を認めない方針を明らかにした。

　ＡＭＩは、大規模ショッピングセンター建設では米国第１位のミルズ社の国際部門の関連会社。ＡＭＩは、今年１月、守谷町への進出を表明。農振法（農業振興地域の整備に関する法律）に基づく農業振興地域約１２５ヘクタールにショッピングセンターやホテルなどの建設を計画している。

　これに対し、農水省は「日米２国間の政治問題にするような動きがあり懸念しているが、これまでも県やＡＭＩに説明してきたように、公共用目的以外に農用地区域からの除外は基本的に認められていない。淡々と法律に従って対応する案件だ」として、開発を認めない方針を改めて強調した。

朝日新聞96.03.09

　日本経済は住専問題などで最近パッとしませんが、「日本に参入するなら、いまがチャンス」とばかりに、日本で本格的な事業を展開しようとする外国企業が増え始めています。超大型ショッピングセンターの開発といったスケールの大きな構想や、従業員八人の小工場をつくる外国の会社もあります。景気回復の兆しや地価の下落、超低金利などに目をつけたのが特徴です。（西崎香）

　●超大型ショッピングセンター　「価格破壊」の期待を背に

　一万台の車を収容できる駐車場、売り場面積は十九万平方メートルという日本最大のショッピングセンター建設を目指す企業が三月下旬、東京に設立される。米国の商業施設開発会社アメリカン・モールズ・インターナショナル（ＡＭＩ）の日本法人で、欧米から専門店を誘致し、円高を生かして輸入した商品を低価格で売る計画だ。日本法人の実質責任者となるニコラス・ウォフィンデン副社長は「進出時期をうかがっていたが、景気が回復し始めた今が絶好のチャンスです」と話す。

　○広大な敷地に劇場や映画館

　計画によると、国内外から募った店舗数は大型スーパーを含め二百を超す。二千五百人収容の劇場や十一の映画館、ゲームセンター、約二十のレストラン・軽食店などが入る。日本ショッピングセンター協会によると、現在、日本最大のショッピングセンターは千葉県船橋市の「ららぽーと」で、店舗面積は約十一万平方メートル、駐車場は六千台だ。この倍近い規模のショッピングセンターを今後十年で、札幌、仙台、関東、名古屋、大阪、広島、福岡に建設する構想だ。

　日本に進出する第一の理由としてＡＭＩ社は、地価の下落を挙げる。十七カ所に絞った関東地方の候補地のなかには、地価が四、五年前の半分の一坪（三・三平方メートル）二十万円前後に下がっている所もある。日本不動産研究所の調査でも、一九九〇年三月の東京、横浜、大阪など主要六都市の平均地価を一〇〇とすると、九五年九月は五一の水準。ウォフィンデン副社長は「センターの総事業費は一カ所で約六百五十億円かかるが、それでも数年前と比べて二、三割は安い。景気がもっと回復したら、郊外の地価も確実に上昇する」と話す。

　第二の理由は、「生活大国」をめざして今後拡充が予定される道路網だ。同副社長は二月下旬、国道１６号と４号が交差する埼玉県庄和町を訪ね、町役場の畠山義行助役に出店計画への協力を求めた。交差点近くの農地に商業開発が検討され、将来は県内を縦断する高速道が開通する見通しだからだ。「新しい道路が通れば、年間二千万人以上の客が来る」とみる。建設省によると、実際、全国の高速道は二〇一五年ごろには現在の倍の一万四千キロメートルに増える見込みだ。

　○直輸入が強み複数社が計画

　日本進出をめざす欧米企業に助言しているジェミニ・コンサルティング・ジャパン社のジェームス・アベグレン会長は「外国企業は、日本の複雑な流通機構を通さず、直接輸入する強みがあるから、安い値段で勝負できる。価格破壊を期待する日本の消費者を目当てに、進出を狙っている欧米の流通業者は複数ある」と明かす。低価格をうたった外国系小売店が国内で成功していることも、日本への関心を高めている。

　九一年から国内に出店している米国のがん具チェーンのトイザラスは、昨年十一月に開店した京都府内の店で三十七店舗に成長した。日本の市場開放を求める米政府の圧力を追い風に、今後も年間十店ずつのペースで店を増やす計画だ。「同じ品質で二、三割の安さ」を目玉に昨年九月に日本に進出、東京・銀座の阪急百貨店に一号店を開いた米国のカジュアルウエア専門店ギャップも好調で、「おかげで来店客が四割増えた」と同百貨店は歓迎する。

　米国の大手ショッピングセンター開発会社トラメル・クロウ・グループも昨年十月に日本法人を設立し、大型センター開発の検討を始めた。昨年十二月には北海道で食品ディスカウントストアを展開するカウボーイ（本社・札幌）と提携し、大型センターの開発を手伝う。日本トラメル・クロウ事業統括部の畔柳謙一部長は「センター形式の複合店は、米国の約四万店に対し日本は二千店余り。日本人のライフスタイルも米国に似てきたので、成功の可能性は十分ある」と話す。

　日本ショッピングセンター協会によると、国内のセンターの平均面積は約一万二千平方メートル。大規模小売店舗法（大店法）の改正による規制緩和で、三万平方メートル級の店が増え始めている状態だ。同協会企画広報部の稲村進部長は「米国から相次いで効率的な超大型店が進出してくると、国内の流通業界は戦国時代を迎える。一層の合理化を迫られ、価格低下にも拍車がかかる」と話している。

　●中小メーカー　日本の魅力を再発見

　「中国が急成長をしているといっても、日本ほど確実で安定したビジネスは望めない。この二、三年、中国や東南アジアに目を奪われ、日本を軽視していた我々は間違っていた」

　二月下旬、レックスロート・ドイツ経済相とともに来日した経済視察団の一人、ドイツ商工会議所アジア担当課長のデトレフ・ブーレ氏は、過去の反省とともに訪日目的を語った。

　○「中国熱」冷め投資額が急増

　視察団の来日にあたり、ドイツ経済界にアジア戦略を助言した独コンサルタントのローランド・ベルガー社のディルク・ファウベル社長は、中国では最近、政府が外国企業の優遇策を減らし、外国企業との合弁事業を解消するケースが増えていることを指摘したうえで、「欧米企業は中国フィーバーから冷めつつあり、再び日本に目を向け始めている」という。経団連にあたるドイツ産業連盟のヘンケル会長は「中堅企業の日本進出を促したい」と話す。

　日本進出をめざす外国企業を支援するため通産省が民間に呼びかけて設立した「対日投資サポートサービス」が本格業務を始めた昨年に受けた相談は欧米を中心に約六百社。そのうち六十社に対し日本法人を設立したり、日本人従業員をあっせんしたりした。高田健次郎専務は「今年も昨年を上回るペースで相談がある」という。同省によると、外国の企業や投資家が日本の製造業に直接投資した金額は九三年度まで二年続けて減っていたが、九四年度は増加に転じ、九五年四―九月期は前年同期より六割増の約五億ドルになった。

　○従業員は８人、品質が売り物

　昨年九月、栃木県南部にある人口二万の岩舟町にドイツの産業刃物メーカー「ロイコ・ハベラ」の日本法人と作業工場ができた。資本金五千万円、従業員八人で、同町の渡辺芳美町長も「そんな会社が来たとは知らなかった」と驚くほどの小さな会社だ。だが、ドイツでは木材を切る刃物では市場の三割強を占める中堅企業だ。

　アルミン・ラッツビル社長は「日本の魅力がドイツ国内で再発見される前に、進出したかった。バブルのころの人手不足が去り、優秀なスタッフがそろった。日本は超低金利だから、事業資金も欧米の半分以下で借りることができた」という。約二百平方メートルの作業工場で刃物を研磨する。日本の同業者からスカウトした日本人営業マン二人が全国の得意先回りをしている。

　同社は素材にダイヤモンドを使った刃物の対日輸出が伸びており、昨年の輸出額は日本の特殊な刃物市場の一％弱にあたる約二億円。ラッツビル社長は「うちの製品は、日本製より長持ちする。リストラで日本企業はコスト削減を迫られており、効率的な製品を提供すれば、外国企業でも十分商売できる」と話した。

朝日新聞97.04.09

　農林水産省は八日、米企業が守谷町に計画している複合商業施設の建設に関し、開発に必要な農地転用は認められない、とする意向を米大使館に報告した。

　計画しているのは、大規模ショッピングセンター建設の米国最大手ミルズ社の子会社であるアメリカン・モールズ・インターナショナル（ＡＭＩ）。

　農水省によると、ＡＭＩ社は守谷町大野地区の約百二十五ヘクタールにショッピングセンターやレストラン、映画館などを建設する計画で、事業費約四百億円を見込んでいる。同社は二年間の調査を経て、昨年、都心に近いという理由から同町への進出を決定し、町などに計画を説明していた。

　建設予定地は、農業振興地域として一九八七年度から開発が進められている県営ほ場整備大野地区（百四十五ヘクタール）の一部。同省は計画中の施設が公共施設でなく、整備事業の完了から八年の経過という農用地除外の要件も満たしていないことから、農地転用は許可できないと判断、二月から県や町、同社に説明していた。

　ＡＭＩ社の日本代理店によると、同社は日本では守谷町と神戸市の二カ所に進出計画を進めているが、農水省の意向については米国の本社が検討するという。また、同町は「実現すれば、地元への経済効果が期待できるが、計画段階なので詳しいことは分からない」と話している。

読売新聞96.09.15

　阪神大震災被災地の経済復興のため、神戸市と地元財界が神戸沖の人工島、ポートアイランド（ＰＩ）二期計画で構想している大規模集客施設について、協力を要請されていたダイエーは十四日までに、施設の開発、運営を行う第三セクターに数十％を出資して筆頭株主となり、主導権を持って開発に当たる方針を固めた。震災前に同社を中心とする地元財界が計画していたテーマパーク「神戸レジャーワールド」が、出資企業の意見調整に手間取り休眠状態となったため、「責任を持って事業を進める体制が不可欠」と判断した。

　同市は復興計画のシンボルプロジェクトとして、マルチメディアをテーマに新産業の誘致と街づくりを進める神戸国際マルチメディア文化都市（ＫＩＭＥＣ）構想を計画。既に郵政省の後押しで、アニメーションなどの制作、流通拠点となるデジタル映像研究所（仮称）の設立を決めており、これと連動するテーマパークや商業施設にダイエーの協力を求めていた。

　ダイエーは、地元自治体、企業トップが七月に東京で開いた「神戸経済復興円卓会議」で協力を約束。九月に社内プロジェクトチームを発足させ、提携先の米国娯楽産業の大手、タイム・ワーナー社の協力も得ながら、年内を目標に構想の具体化を進めている。

　ただ、敷地の買い取りを求める市に対し、採算を重視するダイエーが反発。また、ＰＩへの進出を希望している米国の大手商業施設デベロッパーの日本法人、アメリカン・モールズ・インターナショナル（ＡＭＩ）とも共同開発について交渉しているため、具体化は九七年にずれ込む可能性もある。

読売新聞社96.09.29

　神戸沖の人工島、ポートアイランド二期地区に大規模集客施設を計画している米国の大手商業施設開発会社の日本法人、アメリカン・モールズ・インターナショナル（ＡＭＩ、本社・ワシントン）のマイケル・ミッチェル副社長は二十八日までに、ポートアイランドで同様の施設の建設を検討しているダイエーに、共同開発を申し入れたことを明らかにした。

　同副社長は「五十ヘクタールの敷地に、商業、娯楽施設などが入る二十ヘクタールの建物を四百億円で建設する計画を進めており、この開発をダイエーと共同で行いたい」と述べ、すでに具体的な計画を基にダイエーと交渉している。これに対しダイエー側は「九月にプロジェクトチームを作ったばかり。ＡＭＩは交渉相手の一つ」としている。　また、土地を所有する神戸市とも売買価格について交渉を続けているが、同副社長は「市は協力的。九五年に示された価格よりかなり安くなってきた」と、実現に前向きな見通しを示した。

産経新聞97年05月06日

　米国などの大型流通企業の日本進出が急激に増えている。数年来の円高で、日本が世界有数の輸入品消費国となったことが最大の要因。地価下落や大規模小売店舗法（大店法）の改正なども追い風になっており、外国から「不可解」と指摘されていた日本の商慣習に風穴を開ける効果も期待されている。（小山田研慈）

　◆おいしい国

　「当然次は、東京への店舗進出も考えている」　米通信販売大手、ニーマン・マーカス・ダイレクト社のＢ・Ｄ・ファイウス社長は今月十八日、都内で行われた日本本格参入記念パーティーで、米国の百貨店を母体とするニーマン・マーカスグループとして近い将来、日本への百貨店進出も検討していることを明らかにした。「日本の消費者は可処分所得が多いし、何よりも高価なブランド品に目がない」（ファイウス社長）というのだ。

　「日本は円高で最大の輸入品消費国となった」（浜脇洋二・日本ディジタルイクイップメント会長）と指摘されるように近年の急速な円高の影響が大きい。地価下落、首都圏の農地転用の大きな流れや、平成四年一月の大店法の改正で大型店舗が進出する場合の地元との調整期限に上限（最長一年）が設けられて出店しやすくなったこともある。長期的には、日本で基盤や慣習を学び、アジア全体への進出拠点にしようという思惑もある。

　◆タッグ組んで

　最近の外資流通業の日本進出の特徴は、日本の流通企業としっかりタッグを組んでいる点だ。七月、名古屋に一号店を出した米最大級のスポーツ専門店、「スポーツオーソリティ」はジャスコと組み、米最大の事務、文具安売り販売店の「オフィスデポ」も、家電販売大手のダイイチ（本社・広島市）と合弁会社をつくることで七月に基本合意した。大型商業施設の開発を手掛ける米大手デベロッパーのコールも、流通に強いコンサルタント会社、船井総合研究所（本社・大阪市）と組んでいる。外資のメリットとしては「日本企業と組むことで出店がスピーディーにできる。消費者のニーズの変化が速い中スピードは重要」（ダイイチ）といい、日本側も「円高と、外資の情報ネットでいい商品を安く仕入れることができる」（同）という。

　一方、「真のデベロッパーが育っていない」（岡田卓也ジャスコ会長）日本にとって、本場米国の大手デベロッパーの進出はノウハウを学べるという意味で歓迎される。

　◆競争原理導入

　巨大外国流通業の日本進出は、日本の商慣習も変えようとしている。日本ではショッピングセンター（ＳＣ）をつくる場合、デベロッパーが、各テナントから「保証金」と「建設協力金」を徴収する習慣がある。

　しかし、米国で巨大なディスカウントストアを集めたＳＣを作ってきたアメリカン・モールズ・インターナショナル（ＡＭＩ）社は、「日本方式はとらない」方針だ。

　根拠のない出金ということもあるが、「協力金をとると、テナントの配置換えができなくなる」（ＡＭＩ幹部）というのだ。いったん出店してしまえば、販売業績にかかわらず配置換えはしないという日本の“なれ合い方式”を排除し、ＳＣ内にも競争原理を導入する計画なのだ。

　また、スポーツオーソリティでも、若者に人気のナイキなどブランドシューズは、「将来的には米国の現地メーカーとの直接取引に移行していくのではないか」との観測もある。

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